Pense num azar! A pessoa acabou de comprar, ou de vender um imóvel e vem uma enchente, alagando tudo!
Com as enchentes no Rio Grande do Sul e a situação de calamidade, temos recebido muitas consultas sobre situações como a de Cristina e Roberta,(nomes fictícios) então, vamos usá-las de exemplo:
Cristina vendeu sua casa por R$ 720.000,00 em abril/2024. A Compradora Roberta, deu 100.000,00 de entrada(arras), dia 15/04/2024 pagou R$ 420.000,00 e o saldo seria pago dia 15/05/2024. Só que no dia 03/05/2024, a casa alagou e Roberta quer desfazer o negócio.
Mais uma vez, fica evidente a importância de ter um contrato bem feito, que “amarre” todas as pontas e nessa situação, quem preferiu usar um modelinho do google ou confiou no corretor para isso, provavelmente vai ter sérios problemas.
Como esse texto é voltado para o público geral não mencionaremos números de artigos e leis. Como sempre, cada caso é um caso então, vamos analisar algumas possibilidades.
- A posse já foi transferida?
No Direito Brasileiro, a posse marca a entrega da responsabilidade pela preservação. Então, se a posse foi entregue a Roberta, a responsabilidade pela preservação do imóvel era dela. Mas, vamos combinar que mesmo que Cristina estivesse na posse, a enchente aconteceria do mesmo jeito, não é verdade?
Assim, independentemente de quem estivesse na posse, o evento aconteceria, sendo o caso legítimo de força maior.
- Quem era o dono no momento da enchente ?
No nosso exemplo, a propriedade do imóvel ainda era de Cristina já que só é efetivamente transferida com o registro, lá no Cartório de Imóveis. Então, em tese, vale a regra: quem tem prejuízo é o dono.
Se a propriedade já estivesse transferida, Roberta seria a proprietária e não se falaria mais em desfazer o negócio.
Mais uma vez percebemos como é importante registrar os imóveis!
- O imóvel está em condições de moradia?
Em muitos casos, os móveis e itens internos se perdem, mas o imóvel permanece íntegro, precisando de reformas simples como pintura e substituição de pisos. No nosso exemplo, Roberta poderia manter o contrato e pedir redução no preço contratado, mas isso ocorreria numa situação de acordo entre as partes.
No Direito Civil, a regra é manter os contratos e a exceção é rescindir. Assim, se for possível ajustar valores, será melhor para todos.
- O Contrato previu alguma situação semelhante ou multa?
O mais comum é que os contratos prevejam multa em caso de desistência. A grande questão a ser analisada é se estamos diante de uma desistência pura e simples ou se a vendedora Cristina é que será inadimplente, pois não terá condições de entregar o imóvel que vendeu, nas condições em que vendeu.
Se o contrato previu alguma situação de caso fortuito ou força maior, deverá ser respeitada a cláusula contratual.
No nosso exemplo, a obrigação de Roberta pagar a multa contratual é bastante discutível.
CONCLUSÃO
Considerando uma discussão judicial com base no nosso exemplo, há uma grande chance de Roberta poder desfazer o negócio sem ter de pagar a multa contratual e Cristina deverá devolver os valores recebidos. É o que chamamos de retornar à situação inicial ou status quo anti, para os amantes do latim.
Importante dizer que, caso a posse tenha sido transmitida, poderá haver a cobrança por parte de Cristina de uma “taxa de ocupação”, como se fosse um aluguel, pelo período utilizado.
Mas reforçamos que cada caso deve ser analisado em detalhes e o intuito desse texto é informativo e não substitui de forma alguma, a consulta com um advogado.
Se você está nessa situação ou conhece alguém que esteja, é fundamental que busque um advogado especialista para lhe orientar. Estamos disponíveis para mais informações.